L’inflazione, che è recentemente aumentata nel nostro paese e in tutto il mondo, ha avuto effetti in ogni settore, incluso quello immobiliare. Ci sono stati aumenti senza precedenti nei canoni di locazione, che hanno influito negativamente sulle relazioni tra proprietari e inquilini. Questo problema ha portato a un incremento del carico di lavoro dei tribunali, ritardando la risoluzione delle controversie.
Queste situazioni negative hanno reso necessarie modifiche legislative e sono stati apportati cambiamenti significativi alla “Legge sulle modifiche alla Legge sull’Esecuzione e il Fallimento e ad altre leggi” n. 7445 e alla “Legge sulla Mediazione nelle Controversie Civili” n. 6325, pubblicate nella Gazzetta Ufficiale n. 32154 del 5 aprile 2023. L’ambito delle controversie che possono essere risolte tramite mediazione obbligatoria e volontaria è stato ampliato.
Con il suddetto regolamento, è stato aggiunto all’articolo 18/B della Legge n. 6325, intitolato “Mediazione come condizione per il contenzioso in alcune controversie”, che entrerà in vigore il 1° settembre 2023. Nel comma 1/a di questo nuovo articolo è stabilito che “gli immobili locati sono soggetti alla Legge n. 2004”. Di conseguenza, con l’espressione “controversie derivanti dal rapporto di locazione, escluse le disposizioni relative allo sfratto mediante esecuzione senza sentenza”, diventa obbligatorio rivolgersi a un mediatore prima di intentare una causa per le controversie di locazione. In questo contesto, dal 1° settembre 2023 è diventato obbligatorio rivolgersi a un mediatore prima di avviare una causa relativa ai contratti di locazione.
Tuttavia, in conformità con la frase “Ad eccezione delle disposizioni relative allo sfratto di immobili locati mediante esecuzione senza sentenza ai sensi della Legge n. 2004…” contenuta nel regolamento, le disposizioni relative allo sfratto degli immobili locati tramite esecuzione senza sentenza sono esenti dalla mediazione obbligatoria.
Se la mediazione è considerata una condizione processuale, le parti che intentano una causa senza aver fatto ricorso a un mediatore vedranno il loro caso respinto per mancanza della condizione necessaria. Per questo motivo, in primo luogo, le parti devono presentare una domanda all’ufficio di mediazione presso il tribunale competente, compilando il modulo di richiesta in base alla natura della controversia. Il mediatore nominato contatta le parti e stabilisce la data e il luogo del primo incontro. Le parti possono richiedere di partecipare agli incontri di mediazione con i loro avvocati o rappresentanti legali. La responsabilità del mediatore è quella di riunire le parti in un ambiente adeguato, fisico o online, per permettere loro di esprimere liberamente le loro richieste e stabilire una comunicazione equa, rispettosa e orientata alla soluzione. Durante l’incontro sotto la supervisione del mediatore, le parti espongono le loro richieste e cercano di raggiungere un accordo. Se la controversia non viene risolta al primo incontro, le negoziazioni continuano entro il periodo stabilito dalla legge per cercare una soluzione. Durante questo periodo, il mediatore incoraggia le parti a raggiungere una decisione comune agendo in modo pacifico e imparziale, tenendo conto degli interessi di entrambe le parti.
Durante le trattative di mediazione condotte tra le parti sotto la direzione del mediatore, si trova una soluzione equa che soddisfi gli interessi e le esigenze di entrambe le parti. Se le parti concordano su questa soluzione, la controversia si conclude con un accordo. In tal caso, viene redatto un verbale di accordo dal mediatore e firmato dalle parti. In questo modo, la controversia viene risolta in modo più rapido e ragionevole, senza la necessità di ricorrere al contenzioso. Infatti, questo è l’obiettivo che il legislatore intendeva raggiungere introducendo questa istituzione nel diritto turco.
Dal momento della presentazione della domanda all’ufficio di mediazione fino alla data del rapporto finale di mediazione, la prescrizione delle controversie di locazione è sospesa e i termini di decadenza non si applicano. A partire dalla data del rapporto finale che indica il mancato accordo tra le parti, i termini di prescrizione riprendono a decorrere. Le parti che non riescono a raggiungere un accordo tramite la mediazione possono presentare una causa allegando il rapporto finale di mediazione alla loro richiesta, entro il termine previsto dalla legge.
Poiché l’obiettivo della mediazione è risolvere rapidamente le controversie, gli incontri di mediazione sono limitati a un certo periodo di tempo. Questo è stabilito nel paragrafo 9 dell’articolo 18/A della Legge n. 6325: “Il mediatore deve concludere la domanda entro tre settimane dalla data della nomina. Ai sensi della stessa disposizione, tale periodo può essere prorogato per un massimo di una settimana in caso di necessità.”
Il fatto che l’uso della mediazione sia stato reso obbligatorio per portare le controversie derivanti dal rapporto di locazione in tribunale ha già dato risultati positivi; infatti, le parti hanno raggiunto un accordo nel processo di mediazione in 11.544 fascicoli, pari al 59,16% del totale delle controversie relative ai contratti di locazione.
