Introduzione
I contratti di costruzione hanno le caratteristiche degli appalti di lavori e servizi nella misura in cui comportano la costruzione di opere. Gli appalti di lavori e servizi sono disciplinati dall’articolo 470 del Codice delle obbligazioni turco (“Codice n. 6098”) e sono definiti come segue: “Un contratto di lavori e servizi è un contratto in cui l’appaltatore si impegna a realizzare un’opera e il proprietario si impegna in cambio a effettuare un pagamento”. Le parti del contratto sono quindi l’appaltatore, che si impegna a realizzare un’opera, e il proprietario, che lo paga in cambio.
Gli elementi fondamentali di un contratto d’opera sono la descrizione del lavoro, le condizioni di pagamento e il calendario di esecuzione.
Come risolvere un contratto
Per risoluzione si intende il diritto di sciogliere un contratto a tempo determinato con effetto per il futuro. Di conseguenza, tutte le transazioni e le azioni compiute fino al momento della risoluzione rimangono generalmente valide. Una risoluzione valida ha effetto nel momento in cui viene notificata alla controparte e non richiede una dichiarazione di accettazione da parte della controparte.
Recesso ingiustificato da parte del titolare
Il contratto tra le parti di solito stabilisce le condizioni per il recesso legale da parte del locatore. Anche se il contratto non contiene tali disposizioni, le norme generali del Codice n. 6098 e la giurisprudenza in materia possono servire da riferimento a questo proposito.
In base a tali norme, un contratto di lavori e servizi può essere risolto per i seguenti motivi: superamento ingiustificato del prezzo stimato, forza maggiore, impossibilità di esecuzione, morte o fallimento dell’appaltatore, cattiva esecuzione dei lavori o superamento della data di consegna concordata, nonché risoluzione senza giusta causa da parte del proprietario con pieno risarcimento.
Ai sensi dell’articolo 484 del Codice n. 6098, che disciplina la risoluzione con indennizzo, il titolare del progetto ha il diritto di risolvere un contratto senza causa in cambio del pagamento di un indennizzo. Il committente è quindi tenuto a pagare il lavoro svolto fino a quella data e a risarcire l’appaltatore per i danni causati dalla risoluzione. Anche se il committente è in difetto, può esercitare il suo diritto legale di risolvere il contratto.
In questo caso, tuttavia, l’appaltatore ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa della risoluzione illegittima. Ciò include la perdita di profitto direttamente causata dalla risoluzione. In altre parole, il proprietario che risolve il contratto senza giusta causa deve risarcire l’appaltatore per (i) il lavoro svolto fino al momento della risoluzione, (ii) il costo dei materiali, della manodopera e delle altre spese correlate e (iii) la perdita derivante dal mancato guadagno che l’appaltatore avrebbe ottenuto completando il lavoro.
Un altro punto importante in questo contesto è che il contratto deve essere risolto prima del completamento dei lavori. Se i lavori sono stati completati in conformità al contratto e il cliente non li ha ricevuti, si verifica un “ritardo del creditore”. In questo caso, l’appaltatore può ottenere il pagamento con la consegna dell’opera.
Il committente deve notificare all’appaltatore la sua intenzione di esercitare il diritto di recesso ai sensi dell’articolo 484 del Codice 6098. La dichiarazione di volontà deve avere l’effetto di risolvere il contratto. Una dichiarazione che si limiti a revocare o limitare alcuni poteri dell’appaltatore o una comunicazione formale all’appaltatore non costituiscono un’intenzione di risoluzione del contratto e il contratto si considera continuato.
La risoluzione è una dichiarazione irrevocabile e, una volta risolto il contratto, la dichiarazione non può essere modificata e ha pieno effetto dal momento dell’avviso. Se il locatore dà la disdetta senza motivo o senza indennizzo, è il locatore a dover dimostrare che c’è un motivo per non fornire l’indennizzo.
La giurisprudenza della Corte d’Appello afferma che “il locatore può risolvere il contratto con effetto per il futuro, anche se il corrispettivo è una parte del terreno e anche se la controparte si oppone, a condizione che il locatore paghi il lavoro svolto fino a quel momento e risarcisca l’appaltatore per tutti i danni. A tal fine non è necessaria un’ordinanza del tribunale. Pertanto, il proprietario può risolvere il contratto senza un’ordinanza del tribunale.
In caso di risoluzione, il valore del lavoro svolto dall’appaltatore viene calcolato in base al metodo concordato nel contratto. Se il contratto non prevede un metodo di calcolo del compenso o prevede una stima dei costi, la legge consente di determinare il valore sulla base del valore dell’opera e del suo costo. I metodi di calcolo comprendono la deduzione e l’addizione.
Il metodo della deduzione consiste nel calcolare i risparmi che l’appaltatore ottiene cessando l’esecuzione del lavoro (ad esempio, risparmi sul costo dei materiali e del personale) e il profitto che ottiene cessando l’esecuzione del lavoro quando cerca un altro lavoro, e determinare la remunerazione deducendo questo importo dai ricavi totali dell’appaltatore.
Con il metodo dell’addizione, la perdita viene calcolata sommando le spese effettive dell’appaltatore (ad esempio per i materiali, il personale, ecc.) fino alla data di completamento del lavoro al profitto netto che l’appaltatore avrebbe realizzato se il lavoro fosse stato eseguito.
Il cliente può richiedere la consegna del lavoro svolto fino alla data di risoluzione (anche se non è stato completato). In questo caso, il cliente può anche richiedere all’appaltatore la consegna dei materiali che ha pagato ma che non sono ancora stati utilizzati nella costruzione.
La risoluzione da parte del committente libera l’appaltatore dall’obbligo di completare l’opera e non lo autorizza più a richiedere il compenso per la parte restante dell’opera. In questo caso, tuttavia, l’appaltatore ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni.
Tuttavia, è possibile che il committente non conosca l’importo esatto del risarcimento dovuto all’appaltatore e che le parti non abbiano raggiunto un accordo su questo punto. In questi casi, le controversie sull’ammontare del risarcimento possono essere portate in tribunale. In generale, l’importo massimo del risarcimento è quello a cui l’appaltatore avrebbe avuto diritto se l’opera fosse stata completamente completata e consegnata.
Conclusioni:
Sebbene il committente abbia il diritto legale di risolvere il contratto senza indicarne i motivi, l’esercizio di tale diritto comporta l’obbligo di risarcire l’appaltatore per il danno subito. Pertanto, il committente deve considerare tutte le possibili conseguenze prima di prendere una decisione. Di conseguenza, le parti di un contratto di lavori e servizi dovrebbero richiedere una consulenza legale in ogni fase.
Birgi Kuzumoğlu, Partner
