Un appaltatore può essere definito come la parte che fornisce il capitale e la forza lavoro necessari per un progetto edilizio, ottiene tutte le autorizzazioni e i permessi richiesti dalle autorità competenti e gestisce il progetto dall’inizio fino alla consegna alle parti interessate. Il presente articolo esaminerà i diritti dei consumatori nei confronti degli appaltatori.
A – Quali contratti possono essere stipulati con l’appaltatore?
a. Contratto di appalto per la costruzione in cambio di unità immobiliare o quota del terreno:
Questo contratto è concluso tra l’appaltatore e il proprietario del terreno. In base al contratto, l’appaltatore si impegna a costruire unità immobiliari sul terreno e a consegnare al proprietario la parte ad esso spettante. A sua volta, il proprietario del terreno si impegna a trasferire all’appaltatore, o a terzi da lui designati, una quota del terreno proporzionale ai diritti contrattuali dell’appaltatore. Questo contratto è un contratto misto che impone obblighi reciproci a entrambe le parti.
b. Contratto preliminare di compravendita:
È un contratto concluso tra l’appaltatore e un terzo. Se le condizioni previste dal contratto vengono soddisfatte, esso conferisce alle parti il diritto di richiedere la stipula di un contratto relativo al bene immobile indicato nel contratto. Una delle parti si impegna a trasferire il bene immobile e l’altra si impegna ad acquisirlo; questo tipo di contratto costituisce un contratto di promessa bilaterale.
B – Il concetto di vizio
Un vizio è definito come un inadempimento contrattuale derivante dal fatto che il bene, al momento della consegna al consumatore, non possieda le caratteristiche concordate dalle parti.
Un vizio apparente è un vizio che può essere identificato mediante un’ispezione visiva, mentre un vizio occulto è quello che non può essere rilevato con un esame ordinario e diventa evidente solo dopo la consegna o durante l’uso del bene. In questo contesto, l’immobile consegnato dall’appaltatore deve essere ispezionato al momento della consegna. Tuttavia, nel caso di vizio occulto, la legge non impone l’obbligo di rilevare tali vizi al momento dell’ispezione.
Gli esempi di esecuzione difettosa o incompleta da parte dell’appaltatore variano a seconda delle circostanze specifiche, ma possono includere omissioni quali la mancata ottenuta dei permessi edilizi obbligatori dalle autorità competenti, la consegna tardiva dell’appartamento, l’utilizzo di materiali di una marca o qualità diversa da quella promessa, o la mancata consegna dell’appartamento promesso.
C – Decorrenza del termine di prescrizione
L’articolo 478 del Codice delle obbligazioni turco stabilisce: “Se l’appaltatore ha realizzato un’opera viziata, le azioni intentate sulla base di tale vizio si prescrivono nel termine di due anni dalla data di consegna per le opere diverse dalle costruzioni immobiliari; cinque anni per le costruzioni immobiliari; e, qualora l’appaltatore abbia colpa grave, venti anni indipendentemente dalla natura dell’opera viziata.” Pertanto, la responsabilità dell’appaltatore per i vizi è soggetta a un termine di prescrizione di cinque anni, o di venti anni nei casi di colpa grave. Una volta scaduti tali termini, il titolare del diritto non può più proporre un’azione fondata sul vizio contro l’appaltatore.
D – Quali sono i diritti di scelta del consumatore in caso di consegna viziata dell’immobile?
In caso di consegna viziata dell’immobile, i diritti di scelta del consumatore, che possono essere esercitati nei confronti dell’appaltatore ai sensi della legge, sono disciplinati dall’articolo 11 della legge sulla tutela dei consumatori, e l’appaltatore è tenuto ad adempiere alla richiesta preferita dal consumatore.
a. Risoluzione del Contratto:
Se l’immobile consegnato dall’appaltatore presenta vizi tali da impedire al consumatore di utilizzarlo, oppure tali da non poter essere accettato secondo equità, o se contrasta con le disposizioni del contratto nella stessa misura, il diritto di recedere dal contratto costituisce uno dei diritti di scelta del consumatore. In base all’articolo 11/5 della legge sulla tutela dei consumatori, che stabilisce: “Nei casi in cui il consumatore scelga di esercitare il diritto di risolvere il contratto o di richiedere uno sconto sul prezzo in proporzione al vizio, l’intero importo pagato, o l’importo corrispondente allo sconto applicato sul prezzo, deve essere rimborsato immediatamente al consumatore”, l’intero importo pagato dal consumatore deve essere restituito immediatamente allo stesso.
b. Richiesta di Sconto:
Ai sensi della disposizione contenuta nell’articolo 11(1)(b) della legge sulla tutela dei consumatori, il consumatore ha anche il diritto di mantenere il bene acquistato e richiedere una riduzione del prezzo di acquisto in proporzione al vizio. Qualora questo diritto di scelta sia esercitato dal consumatore, il prezzo pagato dal consumatore viene ridotto in proporzione e rimborsato immediatamente.
c. Richiesta di riparazione:
In conformità all’articolo 11/1-c della legge sulla tutela dei consumatori, un altro diritto di scelta del consumatore è il diritto di richiedere la riparazione gratuita del bene venduto a spese del venditore, a meno che ciò non comporti una spesa eccessiva. Il punto importante qui è che la riparazione non richieda una spesa eccessiva. Se la riparazione non soddisfa questa condizione, il consumatore può esercitare uno degli altri diritti di scelta.
Ai sensi dell’articolo 11/4 della legge sulla tutela dei consumatori, qualora il consumatore scelga il diritto alla riparazione gratuita o quello alla sostituzione del bene difettoso con un equivalente privo di difetti, l’appaltatore è tenuto a soddisfare tale richiesta entro sessanta giorni lavorativi dalla data in cui essa è stata formulata, nel caso di immobili destinati ad uso abitativo o vacanziero.
d. Richiesta di sostituzione con un equivalente privo di difetti:
In conformità all’articolo 11/1-d della legge sulla tutela dei consumatori, un altro diritto di scelta del consumatore è “richiedere la sostituzione del bene difettoso con uno privo di difetti, se possibile”. In base a tale articolo e alle disposizioni successive, questo diritto di scelta del consumatore non deve comportare difficoltà sproporzionate per il venditore, che è l’appaltatore. In caso di difficoltà sproporzionate, il consumatore può esercitare altri diritti di scelta.
In aggiunta a questi diritti di scelta, il consumatore ha anche il diritto di richiedere il risarcimento dei danni. L’articolo 11(6) della legge sulla tutela dei consumatori stabilisce: “Tutte le spese derivanti dall’esercizio dei diritti di scelta sono a carico della parte responsabile dell’adempimento di tale diritto. Il consumatore può inoltre richiedere un risarcimento unitamente a uno qualsiasi di tali diritti di scelta, in conformità al Codice delle obbligazioni turco n. 6098 dell’11/1/2011.” Ai sensi dell’articolo 112 del Codice delle obbligazioni turco — “Se un’obbligazione non è adempiuta affatto o è adempiuta in modo inesatto, il debitore deve risarcire il danno che ne deriva al creditore, a meno che il debitore non provi che l’inadempimento non gli è imputabile” — il consumatore ha il diritto di richiedere un risarcimento oltre ai diritti di scelta a sua disposizione.
E – Conclusione
In caso di consegna viziata dell’immobile, i diritti di scelta del consumatore nei confronti dell’appaltatore sono regolati dall’articolo 11 della Legge sulla tutela dei consumatori e l’appaltatore è tenuto a soddisfare la richiesta scelta dal consumatore.
I diritti di scelta del consumatore comprendono il recesso dal contratto, la richiesta di una riduzione del prezzo proporzionata al difetto, la richiesta di riparazione e la richiesta di sostituzione con un equivalente privo di difetti. In aggiunta a tali diritti di scelta, il consumatore ha anche il diritto di richiedere il risarcimento dei danni.
Betül Önal Payze, Avvocata senior
