Aree comuni nell’ambito del diritto condominiale

I. INTRODUZIONE

Al giorno d’oggi, per effetto dell’edilizia urbana, dell’aumento della popolazione, del rinnovato assetto insediativo dovuto alle migrazioni interne ed esterne, si può affermare che gli edifici condominiali sono molto richiesti soprattutto nei centri urbani. Con la proprietà condominiale, si garantisce che sezioni indipendenti come appartamenti, piani, posti di lavoro, cantine, negozi e magazzini su un immobile principale la cui costruzione è stata completata possano essere separate dal proprietario o dai proprietari dell’immobile e registrate separatamente come proprietà indipendenti nel catasto. Il diritto di proprietà sulla struttura formata da queste sezioni indipendenti viene brevemente definito “proprietà condominiale” e le relative norme sono valutate giuridicamente nell’ambito della “legge sulla proprietà condominiale”, numero 634. Questa disposizione, che è altamente preferita in termini di investimento grazie all’acquisizione di diritti di proprietà separati di tutte queste sezioni indipendenti con la costruzione di un unico immobile principale, e che è considerata la più adatta alle condizioni odierne in termini di insediamento, è essenzialmente una forma complicata di struttura; ha situazioni e fatti unici e regole specifiche.

II. IL CONCETTO DI AREA COMUNE NEL CONDOMINIO

Una delle questioni importanti in tali cessioni per le strutture soggette a proprietà condominiale è il concetto di “area comune”. Nella lettera b dell’articolo 2 intitolato “Definizioni” della legge sul condominio, si afferma che le aree comuni sono luoghi “al di fuori delle sezioni indipendenti della proprietà immobiliare principale, che sono utilizzati per la protezione e l’uso o il beneficio comune” e nella frase successiva si afferma che i proprietari del condominio hanno il diritto di beneficiare e utilizzare questi luoghi quando sono azionisti come comproprietari. All’articolo 4 della stessa legge, sotto il titolo “luoghi comuni”, si afferma che l’oggetto dei luoghi comuni può essere specificato nel contratto e si stabilisce che i luoghi e le cose disciplinati nei tre commi sono considerati luoghi comuni in ogni caso ai sensi della legge sul condominio.

In base a ciò;

“a) Le fondazioni e i muri principali, le travi, le colonne e i muri di tamponamento che costituiscono il sistema portante e gli altri elementi che fanno parte del sistema portante, i muri comuni che separano le sezioni indipendenti, i soffitti e i pavimenti, i cortili, le porte d’ingresso generali, i vestiboli, gli ingressi, le scale, gli ascensori, i pianerottoli, corridoi e servizi igienici e lavabi generali in queste aree, appartamenti o locali per gli inservienti, lavanderie generali e luoghi di asciugatura della biancheria, cantine generali per il carbone e garage comuni, nidi e parti chiuse al di fuori della sezione indipendente per la protezione di orologi per l’elettricità, l’acqua e il gas, locali per il riscaldamento, pozzi e cisterne, serbatoi d’acqua generali dell’edificio, rifugi,

1. b) impianti fognari e canalizzazioni per i rifiuti, impianti di riscaldamento, acqua, gas ed elettricità, reti comuni e antenne per telefono, radio e televisione, impianti di aria calda e fredda,
2. c) Tetti, camini, terrazze generali, grondaie, scale di sicurezza antincendio”.

È considerato un luogo comune ai sensi della legge. Nell’ultimo paragrafo della disposizione: “Sono inclusi nell’oggetto (luogo comune) anche altri luoghi e cose diversi da quelli sopra elencati, che sono necessari per l’uso, la protezione o il beneficio comune”, e si regola che i luoghi diversi da quelli elencati nel testo dell’articolo, che sono specializzati per questo scopo, costituiranno anche un’area comune.

La Corte di Cassazione ha inoltre stabilito che i luoghi comuni possono essere determinati dal contratto e, in mancanza di tale disposizione nel contratto, i luoghi indicati nell’articolo 4 del DFP n. 634 saranno considerati luoghi comuni.(Y.5th HD,T: 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663).

Tuttavia, all’articolo 67 del PFK, con il titolo di “luoghi comuni”;

“Gli appezzamenti che rientrano nell’ambito dell’edificio collettivo e che sono assegnati all’uso e al beneficio comune delle sezioni indipendenti all’interno di questo ambito sono registrati nel registro fondiario indicando i numeri dell’isola, della particella, dell’isolato e della sezione indipendente degli altri appezzamenti rientranti nell’ambito dell’edificio collettivo a cui sono assegnati, e diventano così il luogo comune delle sezioni indipendenti negli appezzamenti a cui sono assegnati”.

Le strutture sociali e infrastrutturali comuni a più edifici nell’ambito di un edificio collettivo sono considerate il luogo comune delle sezioni indipendenti a cui sono assegnate, indipendentemente dalla parcella o dalla struttura in cui si trovano.”

È inclusa la dichiarazione in forma di dichiarazione più ampia.

Se è necessario concretizzare l’espressione dell’articolo 67 del CPC con degli esempi, i luoghi comuni coperti all’interno dell’edificio collettivo sono le fondamenta, le colonne e le travi portanti, gli ascensori, i tetti, i camini, ecc. che sono essenziali per l’uso, la protezione o il beneficio comune, mentre i luoghi comuni coperti all’esterno dell’edificio collettivo possono essere indicati come i parcheggi, i giardini, i pozzi, le cisterne, le aree generali di lavanderia e di asciugatura, le cantine generali per il carbone o i garage comuni, nonché le strutture come le piscine, le palestre, ecc. che sono anch’esse dedicate all’uso comune.

Infine, per evitare qualsiasi dubbio sui luoghi comuni, è utile approfondire alla luce delle decisioni della Corte di Cassazione. Secondo questa;

• I luoghi che non sono sezioni indipendenti e gli annessi all’edificio principale sono aree comuni.(Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
• Le strutture idriche sono aree comuni (Y.5th HD., 02.03.1970, E:1970/758, K:1970/1081.),
• Il tetto è un’area comune (Y.5.HD., 18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),
• Il sottotetto è un’area comune (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K: 1970/5395).
• (Y.5th HD.23.10.1989, E:1989/2902, K 1989/20831)
• Il parcheggio è un’area comune. (Y.5th HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
• Il giardino è un’area comune. (Y.5th HD. (10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
• Il rifugio è un’area comune. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
• L’impianto di riscaldamento è un’area comune. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
• Il fatto che la terrazza sia o meno un luogo comune è determinato in base al piano regolatore approvato. (Y.5th HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
• Se la carbonaia non è un annesso, è un luogo comune. (Y.5th HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
• I pianerottoli dove si trovano le sezioni indipendenti sono luoghi comuni. (Y.5th HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
• I pianerottoli, i soffitti e i tetti sono luoghi comuni. (Y.5th HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
• Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
• Il fatto che la terrazza sia o meno un luogo comune è determinato dal piano regolatore approvato (Y.5th HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214).
• Gli spazi e i giardini esterni agli edifici sono aree comuni. (Y.5th HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

Alla luce sia della legislazione applicabile che delle decisioni della Corte di Cassazione, le aree comuni sono più o meno sagomate. Tuttavia, se le parti sono in dubbio sul fatto che un’area sia considerata o meno comune, sarà utile presentare una causa di accertamento e agire in conformità con la decisione di accertamento che verrà presa dal tribunale in linea con la relazione dell’esperto.

III. DIRITTI E OBBLIGHI DEI CONDOMINI SULL’AREA COMUNE

L’articolo 16 della legge sul condominio disciplina i diritti dei condomini sulle aree comuni;

“I condomini sono proprietari di tutte le aree comuni dell’immobile principale in proporzione alle loro quote di terreno, secondo le disposizioni della comproprietà”.

I condomini hanno il diritto di usare le aree comuni; la misura di questo diritto in luoghi come cantine generali, garage, terrazze, lavanderie e stenditoi è proporzionale alla quota di terreno di ciascun condomino, a meno che non sia stato concordato diversamente”.

Si esprime come segue. Tuttavia, il limite e la forma del diritto di beneficiare delle aree comuni possono essere determinati da un accordo tra i condomini. Se il piano di gestione non contiene disposizioni contrarie e non esiste un accordo speciale tra i condomini, si dovrebbe accettare che tutti i condomini siano proprietari e abbiano il diritto di utilizzare le aree comuni in proporzione alle loro quote di terreno.

Sebbene il testo di legge faccia riferimento al “proprietario dell’appartamento”, come naturale conseguenza del diritto d’uso nel rapporto di locazione, anche gli inquilini possono beneficiare di queste aree attribuendole al proprietario. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Per quanto riguarda l’obbligo, ogni proprietario ha l’obbligo di non danneggiare le aree comuni. Non possono effettuare riparazioni e modifiche che danneggino la struttura principale e le aree comuni, comprese le proprie sezioni indipendenti. Oltre a ciò, i condomini hanno l’obbligo di sostenere le spese derivanti dall’uso e dalla riparazione dei luoghi soggetti all’uso comune. La questione è disciplinata dall’articolo 72 del PFCC sotto il titolo “partecipazione alle spese comuni” come segue.

“Articolo 72 – (Supplemento: 14/11/2007-5711/22 Art.) Le spese comuni relative a luoghi e impianti comuni destinati all’uso e al beneficio dei condomini di un determinato edificio o solo di alcuni edifici nell’ambito di un edificio collettivo sono sostenute dai condomini di tali edifici, mentre le spese comuni relative a impianti e luoghi destinati all’uso e al beneficio comune di tutte le sezioni indipendenti sono sostenute da tutti i condomini”.

Le decisioni dei condomini, dei rappresentanti degli edifici collettivi e del consiglio di amministrazione temporaneo sono considerate tra i documenti di cui all’articolo 68, primo comma, della Legge sull’esecuzione e sul fallimento n. 2004.

I condomini non possono evitare di pagare la quota di spese comuni dell’edificio collettivo e l’anticipo da riscuotere rinunciando al diritto di utilizzare le strutture, i luoghi e gli impianti comuni nell’ambito dell’edificio collettivo o sostenendo che sono situati in un’altra parcella o in aree pubbliche o che non c’è bisogno o necessità di usufruirne a causa delle condizioni delle loro sezioni indipendenti o di loro stessi”.

In questa direzione;

• Ciascuno degli altri condomini e l’amministratore dell’edificio soggetto alla proprietà condominiale possono intentare una causa e un procedimento di esecuzione contro i condomini che non pagano le spese o la quota anticipata in conformità al piano di gestione, alla Legge sul condominio e al Codice delle obbligazioni turco.
• Il condomino che non paga l’intero importo delle spese e dell’anticipo è tenuto a pagare un’indennità di mora per i giorni di ritardo al tasso del 5% al mese.
• Costituire un’ipoteca sulla sezione indipendente del condomino che non paga la quota di spesa e di anticipo; Coloro che usufruiscono di una delle sezioni indipendenti in modo continuativo a causa di un contratto di locazione, di un diritto di abitazione o altro sono anch’essi responsabili in solido del debito di spesa e di anticipo e dell’indennità di mora del condomino. Se il debito del condomino non può essere riscosso in questo modo, la sezione indipendente del condomino che non ha pagato il debito stabilito dal tribunale viene iscritta come diritto di ipoteca legale a favore degli altri condomini per l’importo del debito esistente su richiesta scritta dell’amministratore o di uno dei condomini.

Oltre a ciò, l’articolo 25, primo comma, della legge sul condominio stabilisce che se uno dei condomini viola i diritti degli altri condomini in misura tale da renderli insopportabili, non adempiendo ai debiti e agli obblighi che gli spettano in base alla presente legge, essi possono chiedere al giudice di trasferire loro il diritto di proprietà sulla sezione indipendente di quel condomino.

Nel prosieguo dello stesso articolo, questo stato di intollerabilità;

1. a) aver causato per tre volte nell’arco di due anni solari l’avvio di procedimenti esecutivi o contenziosi nei suoi confronti per non aver pagato la sua quota di spese comuni e di anticipi;
2. b) persistere per un anno nella violazione dei diritti degli altri condomini non adempiendo agli obblighi e alle responsabilità previsti dalla presente legge nonostante l’ordine impartito dal magistrato del luogo in cui si trova l’immobile principale ai sensi dell’articolo 33;
3. c) Agire contro la morale e la decenza utilizzando la propria sezione indipendente come luogo di ritrovo o casa da gioco o luoghi simili.

espresso nella forma.

In una decisione della Corte di Cassazione, al terzo paragrafo dello stesso articolo, si considera un comportamento insopportabile l’essere stati sottoposti a procedimenti esecutivi o contenziosi per tre volte nell’arco di due anni solari per non aver pagato la propria quota di spese e anticipi comuni, o l’aver persistito per un anno nel violare i diritti degli altri condomini non adempiendo ai debiti e agli obblighi previsti dalla presente legge nonostante l’ordine impartito dal magistrato del luogo in cui si trova l’immobile principale ai sensi dell’articolo 33. (Y.18.HD. T:22.12.2003, E:2003/8423 K:2003/10272)

IV. MODIFICA DELLE AREE COMUNI

Innanzitutto, va spiegato che un edificio soggetto a proprietà condominiale è gestito di norma dal consiglio dei condomini ai sensi dell’articolo 32 della CML. Tuttavia, tenendo conto delle possibili difficoltà nella pratica dell’esecuzione dei lavori di gestione da parte di tutti i condomini personalmente, il legislatore ha disciplinato all’articolo 34 della stessa legge che i condomini possono assegnare la gestione dell’immobile principale a una persona o a un consiglio di tre persone da eleggere tra di loro o all’esterno. La persona che assume la gestione è chiamata “amministratore” e il consiglio è chiamato “consiglio di amministrazione”. Ai sensi degli articoli 38 e 40 della stessa legge, queste persone sono responsabili nei confronti dei condomini come un delegato e hanno di norma i diritti del delegato. Se le modifiche apportate dal consiglio di amministrazione sono considerate proceduralmente illegittime, gli altri condomini possono intentare una causa senza la necessità di specificare il nome di una persona reale, in modo tale che il consiglio di amministrazione sia la parte ostile. (Y.18 HD. E. 2004/4688 K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

Nelle aree comuni di un edificio soggetto a proprietà condominiale, possono essere necessarie alcune modifiche che possono essere o meno previste nel piano di gestione.

Come si decidono le modifiche da apportare alle aree comuni?

Se le transazioni e le modifiche da apportare alle aree comuni sono effettuate ai fini della manutenzione/riparazione/miglioramento dell’area comune, in questo caso, la decisione da prendere a maggioranza dei proprietari del piano sarà sufficiente per l’assegnazione della transazione. Tuttavia, se tali transazioni devono essere effettuate in fretta e furia senza attendere la riunione del Consiglio di amministrazione e il raggiungimento del quorum, in questo caso non sarà richiesto il consenso dei proprietari. Questa situazione è regolata dall’articolo 19 del PDA come segue;

“A meno che non si ottenga il consenso scritto dei quattro quinti di tutti i proprietari del condominio, uno dei proprietari del condominio non può effettuare costruzioni, riparazioni e installazioni nelle aree comuni dell’immobile principale, e non può dipingere o imbiancare l’esterno con un colore diverso. Tuttavia, se il tribunale stabilisce che un difetto nei luoghi e nelle strutture comuni danneggia la struttura principale o una o più sezioni indipendenti e deve essere riparato con urgenza o che la struttura principale deve essere rafforzata, non è necessario il consenso dei proprietari del piano per effettuare la riparazione e il rafforzamento in conformità al progetto e alla tecnica”.

Per quanto riguarda le operazioni diverse dai lavori di riparazione elencati nell’articolo 19 del PFCC, si stabilisce che le operazioni quali la realizzazione di operazioni di risparmio nelle aree comuni, l’inserimento di annunci pubblicitari, l’affitto, ecc. devono essere eseguite all’unanimità da tutti i condomini in conformità all’articolo 45 del PFCC.

“Le cessioni come la registrazione dell’immobile principale con un diritto o la divisione del terreno e il trasferimento della proprietà della parte divisa a qualcun altro, o importanti lavori di gestione come l’affitto delle pareti esterne, del tetto o del tetto dell’edificio principale per scopi pubblicitari possono essere effettuati solo su decisione unanime di tutti i proprietari di condominio”.

Poiché le modifiche da apportare alle aree comuni non sono elencate in dettaglio nel testo della legge, la maggioranza e l’unanimità di queste decisioni possono talvolta essere confuse nella pratica. Poiché è quasi impossibile ottenere il consenso di tutti i condomini per le aree comuni, soprattutto in aree multi-strutturate come i complessi residenziali, questa situazione viene talvolta criticata e si ritiene che l’autorità di disporre delle aree comuni sia limitata. Data la natura dell’argomento, sarà utile esaminare alcune questioni relative alle aree comuni alla luce delle sentenze della Corte di Cassazione.

• La costruzione, la riparazione e l’installazione nelle aree comuni dell’immobile principale è vietata senza il consenso di tutti i condomini, e gli amministratori, così come i condomini, sono tenuti a rispettare questa disposizione obbligatoria della legge. (Corte di Cassazione HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)
• “La costruzione del tetto richiede una modifica del progetto e può essere effettuata con la decisione unanime dei condomini. Non esiste una decisione unanime dei condomini su questo argomento. A meno che il progetto dell’immobile principale non venga modificato con il consenso di tutti i proprietari dei piani e approvato dal comune, la forma nel progetto deve essere conservata e la riparazione deve essere effettuata in conformità al progetto e alla tecnica.”( Corte di Cassazione 20° HD., T: 10.06.2019 e E: 2019/1742 , K: 2019/3845)
• “Ai sensi del comma 2 dell’articolo 19 della legge sul condominio n. 634, è necessaria l’approvazione dei 4/5 di tutti i condomini per gli impianti e le modifiche da apportare alle aree comuni dell’immobile principale in violazione del progetto. Il consiglio composto da rappresentanti e deputati di 25 condomini può prendere solo decisioni relative alla gestione. Questo consiglio non ha l’autorità di prendere decisioni su questioni relative alla proprietà, che devono essere prese dall’assemblea generale composta da tutti i condomini in conformità con la legge sul condominio. Di conseguenza, poiché la decisione di cui si chiede l’annullamento è nulla, e poiché nella perizia redatta a seguito della scoperta in loco si stabilisce che lo scivolo realizzato senza l’approvazione della maggioranza dei 4/5 dei condomini non esiste nel progetto del sito, non è corretto decidere di archiviare il caso per motivi non appropriati, mentre si dovrebbe decidere di stabilire che la decisione dell’assemblea generale di cui si chiede l’annullamento è nulla e di decidere di ripristinare la piscina in conformità al progetto rimuovendo lo scivolo”( Corte di Cassazione 18° HD., T: 13.01.2014, E: 2013/12506, K: 2014/136)
• “Nel caso in cui le condizioni architettoniche di un edificio di sei piani, che non ha un ascensore nel suo progetto, siano idonee, l’installazione di un ascensore in conformità a un progetto che deve essere predisposto dalla maggioranza delle azioni e dei soggetti interessati dell’immobile principale e approvato dalle autorità competenti può essere considerata nell’ambito degli articoli 42 e 43 della legge sul condominio, tuttavia, poiché resta inteso che un tale esame non poteva essere fatto dal consiglio dei condomini e il progetto non è stato fatto e approvato nel fascicolo, la decisione è corretta.” Corte di Cassazione 18° HD, T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)
• “Poiché è stato accertato dalla perizia che l’imputato, che ha affittato una sezione indipendente al piano terra di un condominio come palestra, ha scritto le scritte pubblicitarie della palestra sul muro della facciata, che è una delle parti comuni dell’edificio principale, senza ottenere il consenso di tutti i proprietari del piano, è stato ritenuto corretto dal tribunale decidere di rimuovere tali pubblicità scritte dall’imputato e di concedergli 15 giorni per farlo.” (Corte di Cassazione 5° HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)
• “…per apportare modifiche, costruzioni, riparazioni e installazioni nelle aree comuni dell’immobile principale, è necessario ottenere una modifica del progetto e una licenza (…in conformità alla legislazione sulla zonizzazione) con il consenso di tutti i proprietari del piano. Solo una modifica del progetto così realizzata può essere legalmente valida e vincolante per tutti i condomini.” (Corte di Cassazione HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Come si può notare, la tendenza generale della Corte di Cassazione si basa sulla decisione unanime che deve essere presa da tutti i condomini per tali transazioni. Tuttavia, ci sono anche risoluzioni che stabiliscono che per le transazioni da effettuare in conformità al piano di gestione (come la costruzione di un ascensore), sarà sufficiente decidere a maggioranza dei voti invece che all’unanimità.

Infine, vale la pena di ricordare che i condomini non hanno il diritto di chiedere la cessazione della proprietà comune nell’area comune, cioè la condivisione delle aree comuni. Se il proprietario di un piano impedisce agli altri proprietari di utilizzare le aree comuni, può intentare una causa contro di lui presso il tribunale civile di pace per impedire il sequestro, e se c’è un danno causato da questo impedimento, può chiedere il risarcimento di questo danno.

V. DISPOSIZIONE DELLE AREE COMUNI

Il risparmio sulle aree comuni (affitto, pubblicità sulla facciata, ecc.) è un processo molto preferito nella pratica, soprattutto perché fornisce benefici in termini di ritorno all’edificio. Ma come si realizzano questi risparmi?

L’articolo 45 della CML n. 634 recita quanto segue: “Le cessioni come l’iscrizione dell’immobile principale con un diritto o la divisione del terreno e il trasferimento della proprietà della parte divisa a qualcun altro, o importanti lavori di gestione come l’affitto delle pareti esterne, del tetto o del tetto dell’edificio principale per scopi pubblicitari possono essere effettuati solo su decisione unanime di tutti i condomini.”

Come si può capire dal testo della legge, a differenza di altre transazioni, per tali cessioni è stata fatta un’espressione più chiara ed è stato richiesto il consenso di tutti i condomini. Anche le sentenze della Corte di Cassazione sono coerenti al riguardo, in modo tale che non vi siano contraddizioni.

• “Poiché la perizia ha stabilito che l’imputato, che ha affittato una sezione indipendente al piano terra di un edificio condominiale come palestra, ha scritto le scritte pubblicitarie della palestra sul muro della facciata, che è una delle parti comuni dell’edificio principale, senza ottenere il consenso di tutti i proprietari del piano, è stato ritenuto corretto dal tribunale decidere di rimuovere tali pubblicità scritte dall’imputato e di concedergli 15 giorni per farlo. ” (Corte di Cassazione 5° HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)
• “Nel caso concreto, ci sono quattro blocchi denominati A-B-C e D nella proprietà principale con proprietà condominiale. Poiché il luogo in cui è installata la stazione di base nel blocco A, oggetto della causa, è un luogo comune dell’immobile principale, per affittare questo luogo per l’installazione di una stazione di base, non solo il proprietario del piano di quel blocco, ma tutti i proprietari del piano del blocco nell’immobile principale devono aver deciso all’unanimità. Poiché non esiste una decisione di questo tipo da parte del consiglio dei condomini, non vi è alcuna incongruenza nell’accettazione del caso da parte del tribunale.” ( 18a Corte di Cassazione, E: 2005/666 , K: 2005/1889)
• “…è stato deciso di autorizzare il consiglio di amministrazione a prendere in locazione le aree comuni del sito, ma la decisione non è stata presa all’unanimità, secondo la legge, è stato dichiarato che le disposizioni relative alla locazione delle aree comuni non possono essere prese senza la condizione dell’unanimità, ed è stato richiesto l’annullamento della decisione dell’assemblea generale del 16/02/2014. Il tribunale ha deciso di annullare le delibere e la sentenza è stata impugnata dal legale del convenuto. …essendo pacifico che le decisioni di cui si chiede l’annullamento sono state assunte senza quorum, si è deciso di respingere le eccezioni di appello, non ritenute opportune, e di approvare la sentenza, che è conforme alla procedura e alla legge.” (Corte di Cassazione 20° HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)

Pertanto, le sezioni indipendenti, le pareti esterne (per la pubblicità) appartenenti a un edificio soggetto a proprietà condominiale e che non richiedono l’uso esclusivo di tutti i condomini possono essere affittate solo con la decisione unanime dei condomini. Anche l’affitto di altri luoghi (parcheggi, negozi, ecc.) può essere effettuato con decisione unanime. Si noti che i luoghi destinati a uso speciale (scale, pensiline, ecc.) non possono essere oggetto di un’operazione di disposizione come l’affitto nonostante la decisione unanime di tutti i condomini.

Per quanto riguarda le aree comuni che possono essere affittate, se i condomini hanno deciso all’unanimità e l’amministratore o il consiglio di amministrazione è autorizzato in questa decisione, un contratto di locazione può essere firmato da loro (il consiglio di amministrazione). Pertanto, mentre una parte del contratto è il locatario, l’altra parte sarà il consiglio di amministrazione come locatore.

Quando il locatario affitta la sezione indipendente, si considera che abbia affittato i luoghi comuni, le strutture e gli annessi soggetti al condominio. Tuttavia, in un rapporto di condominio, l’affittuario può usufruire del diritto di utilizzo della sezione indipendente, dei luoghi comuni e degli annessi entro i limiti specificati nella legge sul condominio. In altre parole, l’inquilino può beneficiare dei luoghi comuni come risultato del rapporto di locazione, per attribuzione al proprietario.