1) Finalità, caratteristiche, costituzione e cessazione dell’ipoteca
Le disposizioni in materia di ipoteca sono disciplinate dall’articolo 881 del Codice civile turco (TCC) e dagli articoli successivi. Ai sensi dell’articolo 881 del TCC, l’ipoteca è una garanzia di un credito che è determinato o possibile che sorga in futuro o certo che sorga in futuro. Non è necessario che il creditore ipotecario abbia un debitore personale del debito previsto; è possibile richiedere un’ipoteca su un bene immobile per il debito di un terzo.
La costituzione dei diritti ipotecari è regolata dall’articolo 882 del TCC. Il diritto di pegno nasce solo dalla registrazione effettuata presso il catasto. L’ufficiale del catasto può rilasciare un certificato ipotecario per dimostrare l’ipoteca su richiesta del creditore. Questo documento non è considerato in nessun caso una carta negoziabile.
L’ipoteca non è un diritto separato dal credito, ma è un diritto che dipende dal credito garantito. L’ipoteca si estingue nei casi in cui si conclude il credito principale, come ad esempio il pagamento del credito da parte del debitore, in caso di scadenza del periodo di ipoteca temporanea, di rinuncia al debito da parte del creditore, ecc. L’ipoteca sul bene immobile cessa se viene revocata, e finché esiste un’iscrizione nel registro fondiario, i diritti sull’ipoteca iscritta sussistono.
Ai sensi dell’articolo 148 della Legge sull’esecuzione e sul fallimento (LBE), il creditore potrà richiedere una procedura esecutiva per il pignoramento dell’ipoteca se il debitore non paga i crediti garantiti dall’ipoteca al creditore alla data di scadenza. Se l’ufficio esecuzioni stabilisce che i crediti sono esigibili e che la tabella del contratto ipotecario contiene un’offerta incondizionata di debito pecuniario dopo la procedura esecutiva richiesta (nei casi in cui il debitore abbia costituito un’ipoteca definitiva a favore del creditore), l’ufficio esecuzioni invierà un’ordinanza esecutiva al debitore e/o al terzo creditore.
Il creditore potrà richiedere all’ufficio esecuzioni la vendita del bene immobile pignorato e, in caso di vendita dell’immobile, potrà riscuotere l’importo del credito garantito oltre al prezzo di vendita dell’immobile ipotecato se il tribunale dell’esecuzione non decide di rilasciare l’esecuzione al creditore pignoratizio che ha ricevuto il titolo esecutivo o se il debito non viene pagato entro trenta giorni.
2) Debito finale (Principio) Ipoteca e ambito di applicazione
L’ipoteca principale viene costituita per garantire un debito esistente. L’ipoteca di limite può essere costituita per i crediti che potrebbero sorgere in futuro. L’ipoteca principale sarà costituita per alcuni crediti il cui importo è determinato al momento dell’ipoteca e un’ipoteca limite sarà costituita per i crediti che è possibile o certo che sorgano in futuro e che non sono stati determinati. Tuttavia, questa regola non è obbligatoria. L’ipoteca principale può essere costituita anche per un credito sconosciuto. In altre parole, l’ipoteca principale può essere costituita per un certo importo del credito anche se l’importo totale del credito è sconosciuto al momento della costituzione.
Si ammette che vi siano voci relative all’assicurazione del pegno immobiliare regolato nel TCC in termini di ipoteca principale. Ai sensi dell’articolo 875 del TCC, nell’ambito della garanzia fornita dal pegno immobiliare al creditore, rientrano:
- Principio,
- Spese di esecuzione e interessi di mora,
- Interessi triennali fino alla data di fallimento o pignoramento del pegno e
- interessi a partire dalla data di cessazione
Inoltre, ai sensi dell’articolo 876 del TCC, “se il creditore ha effettuato spese obbligatorie per garantire l’immobile pignorato e in particolare se sono stati pagati i premi assicurativi dovuti dal proprietario, i crediti che ne derivano” sono garantiti con il credito pignorato.
I precedenti della Corte d’Appello dell’Assemblea delle Camere Civili sulla portata dell’ipoteca primaria affermano che;
“L’ipoteca principale viene costituita per i crediti esistenti e certi. L’importo reale del credito garantito viene registrato nel registro fondiario se viene costituita un’ipoteca principale per questi crediti. La registrazione nell’atto di proprietà rappresenta solo l’importo effettivo del capitale preso in prestito (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, pag. 720). La portata del pegno in termini di ipoteca costituita non è limitata all’importo iscritto al registro fondiario. Anche i crediti secondari indicati negli articoli 875 e 876 del Codice Civile rientrano nell’ambito del pegno”.
Nei casi in cui il creditore abbia garantito i crediti con un’ipoteca principale,
dopo le spiegazioni sugli elementi garantiti, è necessaria una breve spiegazione sulla riscossione dei crediti tramite l’esecuzione forzata da parte del creditore. Se il creditore non riceve il debito dal debitore in tempo, può richiedere il pignoramento dell’ipoteca mediante esecuzione forzata e se si conclude che la tabella del contratto ipotecario su cui si basa la procedura esecutiva include un debito incondizionato, il creditore potrà vendere l’immobile.
In questi casi, la Corte d’Appello afferma che;
“Se l’esecuzione sul pignoramento dell’ipoteca si basa sull’ipoteca primaria, il pignoramento con procedura esecutiva con sentenza è necessario se la tabella del contratto ipotecario preparata per il credito esistente include un debito di denaro incondizionato e un’ordinanza esecutiva è inviata al debitore e al terzo che possiede l’immobile ai sensi dell’articolo 49 dell’EBL n. 2004. Ai sensi dell’articolo 149(a) della stessa legge, l’immobile viene venduto se la decisione di sospendere l’esecuzione non viene presa ai sensi degli articoli 33/1, 2, 3 relativi all’esecuzione delle decisioni.
Il processo esecutivo dell’ipoteca di principio è riassunto come sopra indicato.
Conclusione
L’ipoteca è una garanzia collaterale per i pegni immobiliari; se il debito garantito con l’ipoteca principale non viene pagato nei tempi previsti, il creditore può richiedere il pignoramento dell’ipoteca mediante un procedimento esecutivo con sentenza. Le spese per la procedura esecutiva, gli interessi di mora, ecc. possono essere riscossi dal denaro ricavato dalla vendita dell’immobile in modo più rapido, efficace e preferibile.
